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美國養老產業賣養老概念地產太陽城僅接收健

2019-11-09 09:41:27来源:励志吧0次阅读

美国养老产业:卖养老概念地产 太阳城仅接收健康老者

人口老龄化是一个全球性话题联合国老龄化议题的导言中写道: 世界正处于一个独特的、不可逆转的进程,人口结构的转型将导致老龄人口增加由于生育率的下降,从2007年至2050年,60岁及以上人口比例预计将增加一倍,他们的实际人数将增长三倍,到2050年将达到20亿在大多数国家,超过80岁的人数很可能翻两番至400万

如何让老者们在退休后实现老有所依,且 依 得安心、放心纵观全球养老地产(专题阅读)市场,根据参与主体分类,主要有政府主导型、市场化开发型以及政府和开发商合作开发型,其中美国的养老地产经营时间较长,也是市场化程度最高的,大部分的养老机构属私立性质,政府通常只向退休者提供最基本的养老需求,因此也更具借鉴意义

据美国统计局数据显示,到2030年,当婴儿潮一代悉数年满65岁时,全美人口的20%,即超过7000万人口将不小于65岁对于养老地产行业来说,这无疑是个商机

据《每日经济》了解,美国养老地产的发展方向是差异化养老社区,太阳城(专题阅读)模式和持续护理退休社区模式(以下简称CCRC)是目前的主流,前者一般以出售为主,部分出租;后者则主要采取出租的方式,向长者提供日常协助或医疗护理近年来,在金融市场日渐成熟的背景下,还出现了第三种模式 由金融机构(通常为REITs,房地产信托投资基金)参与投资,通过出租或委托经营回收成本

养老地产需要新建大量和老年人有关的建筑及配套设施,是典型的重资产行业,维护费用、折旧摊销等成本较高;聘用大量专业护理人员,服务方面的支出也十分庞大总的来看,美国养老地产行业成本很高,传统开发商想要从中赚钱并非易事

模式

卖养老概念地产 太阳城项目仅接收健康老者

太阳城模式的开创者是地产开发商德尔 韦布(DelWebb)公司,上个世纪60年代,其以 太阳城 (SunCityCenter)命名,在亚利桑那州阳光明媚的凤凰城建立了第一个太阳城项目,并直接带动了美国养老社区的建设

这类地产项目主要针对年龄在55~70岁的活跃健康老人,除住宅外,还提供康乐会所和户外运动设施目前全美有十多个太阳城项目,分布于亚利桑那州、加利福尼亚州等

太阳城模式本质上属于住宅开发性质,由地产开发商主导,通过销售养老概念住宅,开发商得以收回投资并产生盈利

太阳城选址通常位于郊区,占地大、容积率低,精装修标准,拎包即可入住,附近一般配有专为社区服务的商业中心考虑到老年人收入水平,太阳城项目房价往往相对便宜,如 苹果谷太阳城 位于洛杉矶东北方向120公里左右,房价仅为洛杉矶市内的约三分之一,对老年购房群体构成了极大的吸引力

由于项目面向的是身体康健的老者,因此社区内没有专门提供医疗、护理等配套服务,主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套但社区为活跃长者们提供了多样的设施,如高尔夫球场、娱乐中心以及教育培训等在医疗护理方面,允许第三方提供的家政、保健等服务

太阳城平均规模在23000户左右,入住率可达90.95%,住宅类型多样,以独栋和双拼为主,还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等据2013年的一项统计显示,太阳城的常住居民达20多万人

典型公司

德尔 韦布:开发周期长 毛利率低于20%

德尔 韦布公司(DelWebb)是美国活跃长者之家 (ActiveAdultCommunities)的领导者,以开发太阳城闻名目前,德尔 韦布旗下活跃长者社区超过55个

2001年,德尔 韦布被帕尔迪集团收购,后者按照收入计算是全美最大的住宅建筑商

《每日经济》查阅历史资料了解到,在被收购前,德尔 韦布市值为2.81亿美元(截至2000年6月30日),历史平均股价为17.52美元,受帕尔迪收购消息拉动,德尔 韦布股价曾冲至38.69美元,也刷新了历史最高价位

帕尔迪2013财年年报披露,通常情况下,公司在拿地24~36个月后完成销售,但旗下的德尔 韦布活跃长者地产开发等大型项目除外,因为这类社区的建设往往耗时更长

帕尔迪下属的三个子品牌为专注首次置业需求的CentexHomes,针对改善性购需求的PulteHomes以及锁定活跃长者的德尔 韦布,截至2013财年末,这3个品牌销售分别占集团总销售额的25%、46%以及29%一般来说,德尔 韦布的社区比首次置业和改善型社区占地面积更大

查询彭博数据端获悉,1993~2001年,德尔 韦布的平均毛利率为19.2%,平均净利润率约为3%截至2001年6月(被收购前),德尔 韦布的净资产收益率 (ROE)为18.2%,这一水平在当时全美社区开发商中排第六位

由于涉足养老地产项目的开发和出售,以及配套设施的营建,德尔 韦布是典型的重资产公司,作为太阳城模式的代表企业,其多年来都是微利经营在被大型建筑商帕尔迪收购后,结合两家公司各自的优势以及开发经验,德尔 韦布得以继续主导着美国高质量老年住宅社区的开发

模式

运营商主导CCRC模式 82%为非盈利性组织所有

在美国,另一种主流养老地产模式为持续护理退休社区(ContinueCareofRetirementCommunity,以下简称CCRC),由运营商主导,主打精细化管理服务这一模式已有100多年历史,经过长期发展,CCRC进一步发展成为一种复合型养老社区

CCRC模式的理念是,在复合型社区中满足老人对健康管理、护理和医疗等不同生理年龄阶段的基本养老需求,令老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生三分之一的幸福旅程,这也是一种提升客户粘性的有效做法

全美目前共有近2000处CCRC,其中约82%为非盈利性组织所有,有相当一部分是从传统养老院转型而来

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